Kontrak sewa menyewa properti butuh dipahami untuk melindungi aset, hak dan kewajiban para pihak. Oleh sebab itu selain syarat sah kontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, perlu dipahami hal hal sebagai berikut yang akan penulis sampaikan.
Pengertian Hukum Sewa Menyewa Properti
Sewa menyewa properti adalah sebuah perjanjian antara pemilik properti dengan penyewa untuk memberikan hak penggunaan properti tersebut dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan pembayaran sewa. Peraturan sewa menyewa properti dapat berbeda-beda tergantung pada negara atau wilayah yang berlaku. Namun, umumnya peraturan tersebut mencakup hal-hal seperti hak dan kewajiban pemilik dan penyewa, jangka waktu sewa, besaran biaya sewa, syarat pembayaran, perpanjangan sewa, perbaikan dan pemeliharaan properti, serta penyelesaian sengketa. Penting bagi pemilik dan penyewa untuk memahami peraturan sewa menyewa properti yang berlaku agar terhindar dari masalah hukum di kemudian hari.
Pengaturan Sewa Menyewa Properti
Pengaturan Sewa Menyewa Properti secara umum diatur dalam Pasal 1548 hingga 1600 KUH Perdata dan secara Khusus diatur dalam PP No. 44 Tahun 1994 tentang Perumahan dan Permukiman juga mengatur tentang sewa menyewa properti. Pasal 29 ayat (1) PP No. 44 Tahun 1994 menyatakan bahwa sewa menyewa rumah susun dilakukan berdasarkan perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis antara pengelola dengan penyewa.
Selain itu, pasal 29 ayat (2) PP No. 44 Tahun 1994 juga menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa rumah susun harus memuat minimal hal-hal sebagai berikut: 1. Identitas pengelola dan penyewa; 2. Identitas unit rumah susun yang disewakan; 3. Harga sewa dan jangka waktu sewa; 4. Ketentuan mengenai pemakaian bersama fasilitas umum dan fasilitas khusus; 5. Ketentuan mengenai perawatan dan pemeliharaan unit rumah susun; 6. Ketentuan mengenai perubahan dan pengakhiran perjanjian sewa menyewa; 7. Ketentuan mengenai sanksi apabila salah satu pihak melanggar perjanjian sewa menyewa. Dalam hal terjadi perselisihan antara pengelola dan penyewa, pasal 30 PP No. 44 Tahun 1994 juga menyatakan bahwa perselisihan tersebut dapat diselesaikan melalui mediasi atau arbitrase.
Hak Dan Kewajiban Pemilik Sewa
Kewajiban Pemilik Sewa
Hak ini meliputi hak untuk menerima pembayaran sewa, hak untuk memperbaiki kerusakan yang disebabkan oleh penyewa, hak untuk mengakhiri kontrak sewa jika penyewa melanggar ketentuan kontrak, dan hak untuk menuntut ganti rugi jika penyewa menyebabkan kerusakan pada properti. Namun, hak pemilik sewa juga dibatasi oleh hak-hak penyewa yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hak Pemilik Sewa
Hak ini meliputi hak untuk menerima pembayaran sewa, hak untuk memperbaiki kerusakan yang disebabkan oleh penyewa, hak untuk mengakhiri kontrak sewa jika penyewa melanggar ketentuan kontrak, dan hak untuk menuntut ganti rugi jika penyewa menyebabkan kerusakan pada properti. Namun, hak pemilik sewa juga dibatasi oleh hak-hak penyewa yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hak dan Kewajiban Penyewa
Sedangkan Pasal 1549 KUH Perdata menyatakan bahwa dalam sewa menyewa, pihak yang menyewakan berkewajiban untuk menyerahkan benda yang disewakan kepada penyewa, serta menjamin bahwa benda tersebut dapat dipergunakan sesuai dengan peruntukannya. PP No. 44 Tahun 1994 mengatur tentang sewa menyewa rumah dan atau rumah susun. Dalam peraturan tersebut diatur mengenai hak dan kewajiban pemilik serta penyewa. Hak pemilik sewa antara lain adalah menerima pembayaran sewa, menentukan besarnya uang jaminan, menentukan besarnya biaya perbaikan kerusakan yang disebabkan oleh penyewa, dan meminta pengosongan rumah setelah berakhirnya masa sewa. Sedangkan kewajiban pemilik sewa antara lain adalah menyerahkan rumah dalam keadaan baik dan layak huni, memelihara dan memperbaiki rumah, memberikan kwitansi pembayaran sewa, dan memberikan pemberitahuan kepada penyewa jika akan melakukan perbaikan atau renovasi pada rumah.
Hak dan Kewajiban Penyewa
Hak Penyewa
Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Beberapa hak penyewa antara lain: 1. Mendapatkan fasilitas yang dijanjikan dalam perjanjian sewa menyewa. 2. Menolak perubahan perjanjian sewa menyewa yang merugikan. 3. Mendapatkan ganti rugi jika pemilik menyewa tidak memenuhi kewajibannya. 4. Memperoleh perlindungan hukum dari pemerintah jika terjadi sengketa dengan pemilik sewa. Namun, hak penyewa juga harus diimbangi dengan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi, seperti membayar sewa tepat waktu, merawat dan menjaga kondisi hunian, serta tidak melakukan tindakan yang merusak atau mengganggu ketertiban lingkungan.
Kewajiban Penyewa
kewajiban penyewa properti diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Rumah Susun dan Pasal 1567 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Beberapa kewajiban penyewa properti antara lain: 1. Membayar sewa tepat waktu sesuai dengan kesepakatan yang telah disepakati dengan pemilik properti. 2. Merawat dan menjaga properti yang disewa dengan baik. 3. Tidak mengubah atau merusak properti yang disewa tanpa izin dari pemilik properti. 4. Tidak menggunakan properti yang disewa untuk kegiatan yang melanggar hukum atau merugikan orang lain. 5. Mengembalikan properti yang disewa dalam kondisi yang sama seperti saat diserahkan kepada penyewa, kecuali ada kerusakan yang disebabkan oleh keadaan yang tidak dapat dihindari. Namun, kewajiban penyewa properti dapat berbeda-beda tergantung pada kesepakatan antara penyewa dan pemilik properti dalam kontrak sewa menyewa.
Hukum Ganti Rugi Sewa Menyewa
Hukum ganti rugi sewa menyewa adalah ketentuan hukum yang mengatur tentang kewajiban pihak penyewa untuk mengganti kerugian yang ditimbulkan pada properti yang disewa selama masa sewa berlangsung. Pihak penyewa bertanggung jawab untuk menjaga properti yang disewa dalam kondisi yang baik dan memperbaiki kerusakan yang disebabkan oleh kelalaiannya atau kelalaian orang yang tinggal bersama dengan penyewa. Jika terjadi kerusakan pada properti yang disewa, maka penyewa harus mengganti kerugian tersebut sesuai dengan kesepakatan yang telah disepakati dalam kontrak sewa menyewa. Namun, jika kerusakan tersebut disebabkan oleh keadaan yang tidak dapat dihindari seperti bencana alam, maka penyewa tidak bertanggung jawab untuk mengganti kerugian tersebut.
Pasal 1246 KUH Perdata mengatur tentang ganti rugi dalam kontrak sewa menyewa. Pasal tersebut menyatakan bahwa jika penyewa tidak memenuhi kewajibannya, maka pemilik dapat menuntut ganti rugi. Sebaliknya, jika pemilik tidak memenuhi kewajibannya, maka penyewa dapat menuntut ganti rugi atau meminta penghentian kontrak. Ganti rugi yang dimaksud dapat berupa uang atau barang yang setara dengan kerugian yang diderita oleh pihak yang dirugikan. ( Advokat Supriadi Asia ).